【调研报告】关于老城区街道自办物业的调研报告

一、   基本情况

道北路街道辖区内无主管小区（楼院）相对集中，大多是开放式或半开放式老旧小区，建筑年代久远，基础设施陈旧，人户分离现象普遍，老年人、残疾人、外来人口占比较大。在推进物业服务全覆盖过程中，街道曾帮助无主管小区（楼院）引入市场化物业公司，但由于管理成本高、缴费比例低而无法维持收支平衡，大都陷入“服务差不缴费、不缴费服务更差”的恶性循环，物业公司在运营一段时间后纷纷撤离。因为缺乏管理，这些小区内部道路破损、环境脏乱差、治安混乱等问题突出，严重影响了居民生活品质，也给社区治理带来了挑战。

二、   主要做法

道北路街道把创办国有物业公司作为破解老旧小区管理难题的重要抓手，处理好公司与街道、公司与居民的关系，解决好高质量服务、可持续运营等问题，推动物业管理服务提质增效。

（一）提供针对性物业服务。国有物业公司坚持以群众需求为导向，立足实际做好物业服务，有效解决群众不愿缴费难题，不断提升群众满意度。坚持“不以营利为目的”，提供垃圾清运、安全保卫、设施维护、水费收缴等兜底服务，仅收取服务成本费用，目前物业收费标准为0.36元每月每平米，为市场最低价。紧密配合党委、政府推进的公共服务进社区，为居民提供部分政务服务、文化惠民服务、志愿便民服务等，赢得了广泛好评。积极探索“先服务后收费、满意后再缴费”模式，通过开展改善基础设施、优化服务内容等工作，树立良好品牌形象，增强群众认同感。建立常态化沟通机制，深入排查群众需求，及时吸纳群众建议，持续改善服务质量，有效提高群众获得感。主动打造阳光物业，通过公开透明的财务管理和物业服务，让业主监督物业服务全过程，切实保障业主的知情权和监督权。目前，“花钱买服务”已成为大部分居民的共识，物业收费率（含空置房）达到60%以上。

（二）完善多元化治理体系。坚持推动物业服务与基层治理有机融合，依托国有物业公司，建强基层党组织和群众性自治组织，健全党建引领群众自治机制，加快形成共建共治共享的治理格局。坚持把国有物业公司打造成党的工作队，在创办物业公司的同时成立党支部，由文化旅游卫生健康服务中心法人担任党支部书记兼董事长，部分社区“三委”成员加入党支部并兼任公司董事等职务，实现“双向进入，交叉任职”；通过“物业公司党支部+小区党支部+楼栋党小组”，搭建起物业、社区、居民之间的桥梁，充分发挥党组织在基层治理中的引领作用。坚持把物业公司作为培育“三自”组织的重要“孵化器”，以公司进驻小区为契机，推动小区成立业主委员会，引导居民参与小区治理，让居民的事情居民自己商量着办；在开展政务服务、文化惠民服务、志愿便民服务过程中，鼓励有特长、有热情的居民牵头组建“三自”组织，持续壮大居民自治力量；通过物业公司有效链接各类资源，加强与机关单位、公益组织、商业店铺等的合作，采取请进来、走出去的形式，对居民骨干和志愿者进行技能培训，不断提高居民自治能力；探索积分兑换制，创新设置“邻里卡”，居民通过参加“三自”组织活动和志愿服务累计积分，可以用积分抵扣物业费、兑换生活用品、参与评先树优等，不断激发群众自治动力。

（三）探索可持续运营模式。针对国有物业公司运营难问题，想方设法“开源节流”，着力实现长效运营。一方面，通过拓展服务内容、增加运营项目、盘活闲置资产等方式扩大收入来源。比如，在管理的老旧小区内，规划停车位、设置快递柜、开发广告位等，获得的经营收益用于弥补物业收费不足。比如，积极承接辖区内公共服务项目，将嘉豫门大街高架桥下4800平方米停车场、道北社区“乐养居”项目交由物业公司运营，所得收益统筹用于物业管理服务。比如，充分利用闲置边角地块，将春都路与嘉豫门大街交叉口2600平方米空地承租给河南彩青实业有限公司建设春都里体育公园，将春都路中段附近15平方米空地承租给中国铁塔公司建设信号基站，每年收取租金，收益全部用于老旧小区物业管理服务。目前，还计划利用一处闲置房产，对接社会资本，以社区共建模式打造社区邻里中心，引入养老助老、教育培训、体育健身、便民商业等惠民服务项目，开展市场化运作，将所获收益用于反哺老旧小区物业管理服务。另一方面，通过降低服务成本、人力成本等，减少公司支出。比如，将规模较大的小区与周边零散的小区合并打包、统一管理，实现资源共享，降低管理成本。比如，在老旧小区安装门禁系统、增设视频监控，减少人力投入。比如，物业公司管理层均由街道、社区工作人员兼任，实现低成本、高品质运行。

三、主要启示

道北路街道自办物业模式，有效解决了无主管老旧小区物业管理服务难题。深入分析其经验做法，有以下几点启示：

（一）立足实际提供服务是核心。保障基本物业服务是实现群众安居的重要前提。老旧小区居民对物业服务支出的承受能力相对较弱，街道和社区可支配的人力、物力、财力又十分有限，必须从实际出发，聚焦群众需求，尽最大努力解决好兜底性物业服务问题。道北路街道党工委坚持国有物业公司公益属性，突出服务群众的价值取向，为无主管老旧小区提供基本物业服务和部分政务、文化、志愿等免费服务，满足了群众基本诉求，提升了群众生活品质。解决好老旧小区物业问题，要牢固树立以人民为中心的思想，坚持尽力而为、量力而行，精准提供基本服务，为老旧小区居民兜住物业服务底线。

（二）充分调动群众力量是基础。国有物业公司提供的是基本服务，要想更好满足居民需求，必须组织动员群众参与小区治理，实现自我管理、自我服务。道北路街道党工委以创办国有物业公司为契机，推动小区成立业委会，积极培育发展居民“三自”组织，增强居民主人翁意识，引导居民参与小区公共事务，有效弥补物业公司管理服务的“盲区”。解决好老旧小区物业问题，要充分发挥居民的主体地位，大力孵化培育“三自”组织，创新居民参与小区治理的方式方法，激发居民自治的内生动力，加快形成共建共治共享的格局。

（三）千方百计抓好运营是关键。老旧小区治理成本高、物业收费难，社会资本不愿进入。国有物业公司如果依赖政府兜底，在财政紧张的情况下依然难以为继，必须强化运营思维，想方设法增加收入来源，确保公司可持续运营。道北路街道党工委创办的国有物业公司，按照“低价有偿”原则，向居民收取一定物业费；同时，通过盘活辖区停车场、广告位、闲置房产等资源，拓宽公司收入渠道，基本实现了收支平衡。解决好老旧小区物业问题，要善于运用市场化手段，多措并举盘活各类资源，以经营性收入弥补公益性支出，在不增加财政负担的情况下实现物业服务长期有效覆盖。

四、工作建议

街道创办国有物业公司是破解老旧小区物业问题的一种有效手段，要结合实际在有需求、有条件、有意愿的街道运用，并在实践中完善相关配套措施，确保其更好发挥作用。

（一）坚持市场导向。专业化市场化是物业服务发展的必然趋势。要坚持市场化导向，因地制宜、分类施策解决老旧小区物业服务问题。对于能够通过以大带小、划片管理等方式引入市场化物业公司的老旧小区，要坚定以市场化方式解决物业服务问题。对于基础条件太差，确实无法引入市场化物业公司的老旧小区，所在街道可参考道北路街道做法，创办国有物业公司，用好用活市场化手段，为居民提供兜底性物业服务。

（二）加强规范管理。街道自办国有物业公司在运营过程中可能产生经营、廉政等风险，要完善公司规章制度，加强监督管理。发改、财政等部门要加强对国有物业公司经营范围的审核，严格控制可能产生隐性债务的项目或经营内容，严防乱铺“摊子”，为公司健康发展保驾护航。国资、审计等部门要加强对国有物业公司的财务监管，避免出现违规报销、挪用资金等情况，确保公司收益真正用于物业管理服务。

（三）提供必要支持。街道自办国有物业公司经济基础薄弱，抗风险能力较差，为实现其长期稳定运行，要通过资产和经营权划转、改善老旧小区基础设施等方式，为公司增加收入、减少开支创造条件。比如，可将部分市属或区属闲置资产划转给街道，将街道辖区邻里中心、乐养居以及部分政府购买等经营性项目交由国有物业公司运营，拓展物业公司收入来源。对一些规模较小、位置相邻、情况相似的老旧小区，进行拆墙并院等改造，降低物业服务成本。参照《洛阳市普通住宅小区物业服务等级指导标准》，对国有物业公司进驻社区后的服务标准和补贴标准进行划定，给予物业公司一定财政补助。